골치 아픈 싸움에 휘말리지 않으려면?
임대차 계약을 종료하고자 할 때 확실히 해놓지 않으면, 여러 법적 시비에 휘말릴 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.
특히 어설픈 명도나 권리금 회수 방해, 계약 갱신 거절 등의 이슈에 휘말리지 않도록 임대인이라도 상가 임대차 보호 법에 대해서 알고 있는 것이 좋습니다.
사실상 특별한 사정만 없다면 상가 세입자는 최초의 계약일로부터 10년간 갱신 요구할 수 있다, 임대인은 이를 거절할 수 없어요.그래서 도중에 임대를 보냄은 쉽지 않습니다.
또한 계약 기간이 다 끝난 장기 임차인이라고 해도 영업 가치를 회수하기 위해서 다른 사람에게 가게를 주고 나간다면 이 또한 임대인이 함부로 거절하거나 비협조적 태도를 취할 수 없어서 매우 어려운 처지에 놓이는 분들도 많다고 예상됩니다.
그러나 정당한 이유만 있으면 세입자에게 명도를 요구하고 상가 건물을 안전하게 인도 받는 방법도 있습니다.
당초 부동산 밍투 확인서, 확약서 등을 만들어 놓거나 제소 전화화 조서를 받아 둔 경우에는 비교적 간편하고 신속히 정리가 가능하지만, 대부분의 경우에는 이런 사전 조치를 취하고 놓지 않은 경우가 많습니다.
그런 때, 임차인에게 귀책 사유가 없는지, 임대차를 지속할 수 없는 사정이 있는지 등을 조사하면 됩니다.
예를 들어 3기 이상의 임차 연체가 있는 경우 임대인의 동의 없이 제삼자에 상가의 일부 또는 전부를 무단으로 전대할 경우 허위나 부정한 방법으로 임차한 경우, 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대 과실로 파손된 경우 건물이 멸실되여 임대차 목적을 못 이룰 경우, 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 사유가 있는 경우 등이 있습니다.
상기의 사유에 해당하는 상황이라면 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있으며, 임차인의 권리금 회수 기회도 보호할 의무가 없습니다.
재건축 계획이 있는 경우는 상황에 의해서 다른 판단을 했더니, 이제 더 자세히 나누어 봐야 합니다.
이하의 3가지 이유에 해당하는 경우 임차인은 권리를 보호하지 않을 수 있습니다.
1. 임대차 계약 체결 당시 공사의 시기, 소요 기간, 도면, 상세 일정 등 건물의 철거 또는 재건축 계획을 비상으로 세상에 고지하고 그 계획에 따르는 경우는 단지 재건축 계획이 있거나 형식적인 안내만 이뤄진 경우에는 예외가 아닙니다.
”구체적”에게 고지해야 한다는 점에 집중하세요.또 임대차 계약서 특약에 “재건축 시 즉시 명기한다.
’정도의 내용은 효력이 없습니다.
별도의 부동산 이름도 확인서를 만들어 놓거나 확실한 증거가 많으면 많을수록 건물주의 입장에서 유리합니다.
2. 건물이 노후화, 훼손, 멸실되고 안전 사고가 우려된 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 안전 사고가 예상되는 정도의 건물 상태이면 세입자에 상가 건물의 인도를 요청할 수 있습니다.
그러나 안전 진단을 받고 통상 D또는 E등급 정도의 건물을 위험하다고 판단하기 때문에 준공한 지 오래 돼서 페인트 벽이 조금 떨어진 정도 등에서는 명도가 어렵습니다.
3. 다른 법령에 의한 철거 또는 재건축이 이뤄질 경우 간단히 말하면 재건축 시행 주체가 국가인 경우가 이에 해당합니다.
임대인의 선택에 의해서 결정되는 청년 주택 사업 등은 이 마지막으로는 없습니다.
임차인이 누군가를 알선해 왔을 때 정당한 사정 없이는 거절할 수 없으나 예외적으로 아래 4가지 사유에 해당하는 경우라면 가능합니다.
이에 해당하는 경우 부동산 이름도 확인서나 별도의 서류 없이 거절할 수 있습니다.
하지만 세입자 측이 강하게 반발할 경우 손해배상 청구 소송 등의 문제와 얽힐 수 있습니다.
아래 내용은 참고하시고 법률적인 판단은 전문가로부터 받는 것이 좋습니다.
1. 후임자가 보증금, 월세 등을 지급할 자력이 없는 경우 2.임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 지속하기 어려운 상당한 사정이 있는 경우 3.임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우 4.임대인이 선택한 신규임차인과 권리계약을 체결한 경우
임차인이 누군가를 알선해 왔을 때 정당한 사정 없이는 거절할 수 없으나 예외적으로 아래 4가지 사유에 해당하는 경우라면 가능합니다.
이에 해당하는 경우 부동산 이름도 확인서나 별도의 서류 없이 거절할 수 있습니다.
하지만 세입자 측이 강하게 반발할 경우 손해배상 청구 소송 등의 문제와 얽힐 수 있습니다.
아래 내용은 참고하시고 법률적인 판단은 전문가로부터 받는 것이 좋습니다.
1. 후임자가 보증금, 월세 등을 지급할 자력이 없는 경우 2.임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 지속하기 어려운 상당한 사정이 있는 경우 3.임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우 4.임대인이 선택한 신규임차인과 권리계약을 체결한 경우
권리금의 배상 없이 상가건물을 인도받은 사례서울의 한 상가 건물을 매입한 임대인 I 사는 즉석 판매 제조업을 하는 임차인과 임대차 계약을 종료한다고 했습니다.
본인들이 해당 건물을 매입한 이유는 리모델링을 하기 위한 때문입니다.
하지만 임차인이 쉽게 물러서지 않을 것 같은 상황이어서 I 사는 피해를 최대한 줄이기 위해서 상가 변호사 닷컴에 자문을 요청했습니다.
당시 부동산 이름도 확인서나 제소 전화 화해 조서 등을 작성하였던 상황에서도 없어서 생각만큼 쉽지는 않았지만 상가 변호사 닷컴은 상황을 전반적으로 검토한 뒤, 세입자를 상대로 건물 인도 청구 소송을 제기했습니다.
약 1년 이상 동안, 양측은 치열한 법정 공방을 벌여대립했지만 최종적으로 2022년 9월 16일에는 임대인 I사는 별도로 손해 배상 책임 없이 세입자를 보내고, 묘도 소송 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다.
아무래도 상가 임대차 법은 국민 경제 생활 안정을 꾀할 목적으로 만들어졌기 때문에 비교적 경제적 약자인 임차인의 입장에서 유리하게 보이는 법이긴 하지만 극단적인 상황에서 임대인도 물론 주장할 수 있는 것이 있습니다.
또 민법도 참고하면 좀 더 상세를 파악하는데, 상가의 소유주도 주장할 수 있는 권리와 의무가 있습니다.
이 같은 내용을 미리 알아 두면 분쟁 상황에서 적절한 주장을 펼칠 수 있어 유리합니다.
부동산 밍투 확인서 외에도 안전하게 계약을 마칠 수 있는 다양한 방법과 이유에 대해서 알아봤습니다.
그러나 오늘의 내용만으로 법률적인 판단까지 하기보다는 실제의 전문가의 의견을 물어보기를 추천합니다.
본인이 생각에는 명도 사유에 해당한다고 생각할 수 있을지도 모르지만 실제의 판단은 바뀔 가능성이 있기 때문입니다.
임대인 사람들이 참고하기에 좋은 포스팅을 연결하여 두었습니다.
함께 확인한 뒤 만약 법률 전문가의 도움이 필요한 경우 아래의 번호로 상담 예약 문의 주세요.상가 임대인의 권리와 의무를 묻는다!
건물주도 정당한 권리를 주장할 수 없다면!
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